מחשבון מס רכישה — חישוב מדויק 2026

מה זה מס רכישה ומי משלם אותו

מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש זכות במקרקעין בישראל. הוא נכנס לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. את המס משלם תמיד הרוכש, לא המוכר. הוא משלים את מס השבח שמשלם המוכר על הרווח מהמכירה.

המס משולם לרשות המסים תוך 60 יום ממועד החתימה על הסכם הרכישה. עורך הדין של הרוכש מגיש את הצהרת המס ומשלם מתוך הכספים שהפקיד הלקוח. אי הגשה בזמן גוררת ריבית פיגורים ולעיתים קנסות.

סוג הנכס מקבל מדרגות שונות. דירת מגורים, נכס מסחרי, קרקע לבנייה, וזכויות בנייה כל אחד נכנס לסולם נפרד. המחשבון מתמקד בדירת מגורים, שהיא הנכס הנפוץ ביותר.

מדרגות מס רכישה 2026 לדירה יחידה

רוכש דירה יחידה (שאינו מחזיק בדירה אחרת או מחזיק עד שליש מדירה אחת בלבד) נהנה ממדרגות מועדפות. נכון לשנת 2026, המדרגות המעודכנות ב-16 בינואר 2026:

• עד 1,978,745 ש"ח: 0% (פטור מלא).
• מ-1,978,745 עד 2,347,040 ש"ח: 3.5%.
• מ-2,347,040 עד 6,055,070 ש"ח: 5%.
• מ-6,055,070 עד 20,183,565 ש"ח: 8%.
• מעל 20,183,565 ש"ח: 10%.

הערה: המדרגות עודכנו מחדש בינואר 2026 בערכים סופיים אחרי פרסום מדד תשומות הבנייה של דצמבר 2025. אמת את הערכים המדויקים באתר misim.gov.il לפני חישוב סופי.

דוגמה: רוכש דירה ראשונה ב-2,500,000 ש"ח משלם 0% על המדרגה הראשונה, 3.5% × (2,347,040 - 1,978,745) = 12,890 ש"ח, ועוד 5% × (2,500,000 - 2,347,040) = 7,648 ש"ח. סך הכל: 20,538 ש"ח. אחוז אפקטיבי: 0.82% בלבד.

מדרגות לדירה נוספת או להשקעה

רוכש שכבר מחזיק בדירה אחרת (גם חלק בה מעל שליש) נכנס לסולם מס משמעותי גבוה יותר, מהשקל הראשון:

• עד 6,055,070 ש"ח: 8%.
• מעל 6,055,070 ש"ח: 10%.

אין מדרגה פטורה ואין מדרגה מופחתת. רוכש דירה שנייה ב-2,500,000 ש"ח משלם 8% × 2,500,000 = 200,000 ש"ח. ההפרש מול דירה יחידה: 179,462 ש"ח. זאת הסיבה שמשקיעים בודקים מבעוד מועד אם הדירה תיחשב יחידה או נוספת.

יש מקרים שבהם דירה נחשבת יחידה גם אם יש לכם דירה אחרת: אם תמכרו את הקיימת תוך 18 חודשים (24 חודשים אם הדירה החדשה נרכשה מקבלן). זה נקרא "כלל החלפת דירה" ומאפשר ליהנות ממדרגות יחידה תוך כדי החלפה.

הקלות לעולים חדשים

עולה חדש זוכה למדרגות מועדפות במס רכישה לדירה ראשונה למגורים, גם אם זה לא רכישת הדירה הראשונה שלו בעולם. ההקלה תקפה לתקופה של 24 חודשים מהגעה לישראל, או עד שנה לפני ההגעה אם רוכשים עוד לפני העלייה.

• עד 1,978,745 ש"ח: 0.5%.
• מעל 1,978,745 ש"ח: 5%.

ההקלה ניתנת פעם אחת בחיים, על דירה אחת בלבד. בעבר ההקלה ניתנה גם על דירה שנייה, אך מ-2021 הוגבלה לדירה יחידה. הזכאות מותנית בקבלת תעודת עולה ובהגשת בקשה לפטור עם הצהרת המס.

הקלות נוספות ופטורים

• נכי צה"ל, נכי פעולות איבה, ונכי משטרה: זכאים ל-0.5% על המדרגה הראשונה בלבד, ושאר המדרגות לפי הרגיל. תקף פעם אחת בחיים.
• נכים אזרחיים (75% נכות לתמיד): זכאים להקלה דומה (0.5% על המדרגה הראשונה), עם תנאים שונים.
• פטור על העברה בין בני זוג: העברת דירה מבן זוג לבן זוג (גם פירוק שיתוף בגירושין) פטורה לחלוטין ממס רכישה, בתנאים מסוימים.
• פטור על מתנה למשפחה: מתנת דירה לקרוב משפחה (הורה, ילד, אח) משלמת מס מופחת של שליש מהמס הרגיל.
• פטור על ירושה: קבלת דירה בירושה אינה חייבת במס רכישה. המס משולם רק כאשר היורש מוכר את הנכס (מס שבח).

דוגמאות חישוב

דירה ראשונה 2 מיליון ש"ח: מדרגה ראשונה 0% (עד 1,978,745) = 0. מדרגה שנייה 3.5% × (2,000,000 - 1,978,745) = 744 ש"ח. סך הכל: 744 ש"ח. אחוז אפקטיבי 0.04%.

דירה שנייה 1.5 מיליון ש"ח: כל הסכום במדרגה הראשונה של דירה נוספת (8%). 1,500,000 × 8% = 120,000 ש"ח. אחוז אפקטיבי 8%.

דירת השקעה 3 מיליון ש"ח: 3,000,000 × 8% = 240,000 ש"ח. ההפרש מול דירה יחידה לאותו מחיר (סביב 53,000 ש"ח): 187,000 ש"ח יותר.

כיצד לדווח ולשלם

1. תוך 30 יום מחתימת הסכם הרכישה, עורך הדין מגיש "הצהרת מס" באתר רשות המסים.
2. הרוכש משלם את המס ישירות לרשות המסים תוך 60 יום מהחתימה (לא 60 יום מההצהרה).
3. אישור על תשלום ניתן באופן מיידי בתום ההסדר.
4. הרישום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) על שם הרוכש תלוי באישור על תשלום מס רכישה.
5. זכאי להקלה (עולה, נכה, החלפת דירה) מגיש בקשה נפרדת עם הצהרת המס. אישור עשוי לקחת 1-3 חודשים.

איחור בתשלום גורר ריבית פיגורים בשיעור של בערך 4% לשנה (משתנה לפי חוק) וקנס מנהלי. תכנון תזרים מראש חיוני, במיוחד אם הרוכש מתכנן להשתמש בכל ההון העצמי לדמי קדימה.

שאלות נפוצות

מתי אני נחשב כרוכש דירה יחידה?

כשבמועד הרכישה אינך מחזיק בדירת מגורים אחרת, או מחזיק עד שליש בדירה אחת בלבד. אם יש לך 50% מדירה של ההורים או 100% מדירה אחרת, אינך נחשב דירה יחידה. כלל החלפת דירה (מכירת הקיימת תוך 18-24 חודשים) מאפשר עדיין ליהנות ממדרגות יחידה.

האם בני זוג שווי בעלות חייבים שניהם להיות בלי דירה?

כן. רשות המסים בודקת את שני בני הזוג כיחידה אחת. אם לאחד הצדדים יש דירה אחרת (כולל לפני הנישואין), הרכישה תיחשב לדירה נוספת. יש דרכים מסוימות להפריד נכסים באמצעות הסכם ממון, אבל זה דורש ייעוץ משפטי מקדים. אם הסכם הממון נחתם אחרי הרכישה הוא לא משפיע על המס.

האם אפשר לקבל החזר מס אם המצב משתנה?

כן. אם רכשת דירה שנייה ושילמת את המס המלא, ואחרי 18 חודשים מכרת את הקיימת, אתה זכאי להחזר ההפרש (מה ששילמת כדירה נוספת פחות מה שהיית משלם כדירה יחידה). הבקשה מוגשת ישירות לרשות המסים בצירוף אישור מכירת הדירה הקודמת. הטיפול לוקח 3-6 חודשים, וההחזר מקבל ריבית חוקית.