תמהיל משכנתא למחיר למשתכן: לנצל את הזכאות

זכאי מחיר למשתכן מקבלים שתי הטבות עיקריות במשכנתא: גישה למסלול זכאות בריבית מסובסדת, ואפשרות לקחת עד 70% LTV (במקום 75% לדירה ראשונה רגילה, אבל על מחיר שוק נמוך יותר). התמהיל הנכון מנצל את ההטבות ולא מפסיד אותן ביציאה לפריים גבוה מדי.

> שורה תחתונה: ל-1.1 מיליון משכנתא (על דירה ב-1.6 מיליון, 30% הון עצמי): 30% זכאות @ 2.6%, 35% קל"צ @ 4.2%, 20% פריים @ 5.5%, 15% מצ"ם @ 4.0%. החזר ראשוני בערך 5,700 ש"ח.

למי מתאים התמהיל הזה

- זוכי הגרלת מחיר למשתכן או מחיר מטרה ב-2024-2026

- מי שעדיין מחזיק בתעודת זכייה תקפה

- מי שעובר את תהליך החתימה מול הקבלן

- זוגות צעירים-עד-בני 40 ברוב המקרים (בהתאם להגרלה הספציפית)

- מי שמעדיף תשלום נמוך לטווח ארוך על פני פירעון מהיר

התמהיל המומלץ

על משכנתא של 1,100,000 ש"ח ל-300 חודשים:

| מסלול | אחוז | סכום | ריבית | הצמדה |

|---|---|---|---|---|

| זכאות (מסובסדת) | 30% | 330,000 ש"ח | 2.6% | 2.5% |

| קל"צ | 35% | 385,000 ש"ח | 4.2% | 2.5% |

| פריים | 20% | 220,000 ש"ח | 5.5% | – |

| מצ"ם | 15% | 165,000 ש"ח | 4.0% | 2.5% |

למה זה התמהיל

מסלול הזכאות הוא המתנה. הריבית בו 2.6% (לעומת 4.2% בקל"צ), והיא נעולה ל-25 או 30 שנה. החיסרון: הסכום מוגבל. הסכום המקסימלי תלוי בגודל המשפחה ובאזור הגיאוגרפי, אבל בדרך כלל זה 280-540 אלף ש"ח. לוקחים את כל מה שנותנים.

35% קל"צ סוגר את הצד הקבוע של ההלוואה. למה לא יותר קל"צ? כי הריבית של הזכאות נמוכה מהקל"צ, וכל שקל שמועבר מקל"צ לזכאות חוסך 1.6% ריבית בשנה. ההיגיון: למקסם את הזכאות, להשלים בקל"צ עד הסף של בנק ישראל (33% מסלול קבוע).

20% פריים זה צעד שמרני יחסית. הסיבה: כיום ההחזר נמוך יחסית הודות לזכאות. אם נעלה את הפריים מעבר ל-25%, אנחנו מסתכנים בעלייה שתאפס את החיסכון של מסלול הזכאות.

15% מצ"ם נותן את אופציית היציאה החינמית בכל 5 שנים. אם תקבלו הון בלתי צפוי (ירושה, בונוס, מכירת רכב), אפשר לסגור את ה-165 אלף בלי עמלת פירעון מוקדם.

דוגמה במספרים

הלוואה: 1,100,000 ש"ח (על דירה ב-1.6 מיליון, 500 אלף הון עצמי). תקופה: 25 שנים.

תמהיל:

- 330 אלף זכאות @ 2.6% + 2.5% הצמדה

- 385 אלף קל"צ @ 4.2% + 2.5% הצמדה

- 220 אלף פריים @ 5.5%

- 165 אלף מצ"ם @ 4.0% + 2.5% הצמדה

תוצאות משוערות:

- החזר חודשי ראשוני: 5,700 ש"ח

- החזר חודשי מקסימלי: 9,400 ש"ח

- סך החזר ל-25 שנים: 2,180,000 ש"ח

- סך ריבית: 750,000 ש"ח

- סך הצמדות: 330,000 ש"ח

- עלות לכל שקל: 1.98

לעומת זוג שלא זכאי שלוקח את אותם 1.1 מיליון בלי מסלול זכאות: ההחזר הראשוני היה בערך 6,150 ש"ח. ההפרש המצטבר על פני 25 שנה: כ-140 אלף ש"ח.

חלופות לשקול

מתי לקחת תקופה ארוכה יותר (30 שנים): אם ההכנסה הצפויה לא מספיקה ליחס החזר של 30% מהנטו, אפשר למתוח ל-30 שנה. ההחזר יורד ב-450 ש"ח אבל הריבית הנוספת ל-5 שנים עולה כ-180 אלף ש"ח.

מתי לקחת פחות זכאות: אין סיבה לוותר על מסלול זכאות. גם אם אתם משמרים אותו, הוא הזול ביותר ויש לקחת את כל הסכום המאושר.

זכאות + הלוואת השלמה רק: אם הון העצמי שלכם גדול והמשכנתא הנדרשת קטנה, ייתכן שזכאות + מסלול אחד נוסף יספיק. דרוש פחות גיוון של תמהיל כי החשיפה לפריים יורדת באופן יחסי.

טעויות נפוצות

- לוותר על תעודת הזכייה. חלק מהזוכים מוכרים את הזכייה לפני קבלת הדירה (ויתור על הזכייה תמורת תשלום מהקבלן). זה לגיטימי אבל מאבד את מסלול הזכאות לעתיד. שווה לחשב.

- לחשוב שמסלול הזכאות פטור מהצמדה. הוא צמוד למדד כמו קל"צ. הריבית נמוכה אבל ההצמדה מצטברת.

- להתעלם מתקרת הזכאות הספציפית. הסכום שונה אם אתם זוג, זוג עם ילד, זוג עם 3 ילדים, רווק, חד הורי, באזור עדיפות. לפני התמהיל, יש לבדוק מול משרד הבינוי כמה מגיע בדיוק.

- לחתום על המשכנתא לפני אישור התעודה לבנק. הבנק חייב לראות את תעודת הזכייה כדי לפתוח את מסלול הזכאות. בלי תעודה, התמהיל יחזור להיות רגיל.

- לבחור את הבנק לפי הריבית הראשונה שמציעים. רוב הבנקים יציעו ריבית דומה במסלול הזכאות (כי הוא מסובסד), אבל פערים גדולים בקל"צ ובפריים. השוואה היא חובה.