תמהיל משכנתא מאוזן: 40/40/20 לזוג ממוצע

תמהיל 40/40/20 (קל"צ, פריים, מצ"ם) הוא נקודת המוצא של רוב היועצים בשנת 2026. הוא עומד בהוראות בנק ישראל, פורש את הסיכון בין שלושה מסלולים, ומאפשר להחזר החודשי להישאר באזור 8,000-9,000 ש"ח על משכנתא של 1.5 מיליון ל-25 שנים.

> שורה תחתונה: ל-1.5 מיליון, 25 שנים, ריביות 2026: החזר חודשי ראשוני בערך 8,400 ש"ח. החזר מקסימלי לאורך התקופה בערך 13,200 ש"ח (אחרי הצמדות מדד). סך הכל לשלם: כ-3.17 מיליון.

למי מתאים התמהיל הזה

- זוגות עם שני מקורות הכנסה יציבים (בערך 25,000-35,000 ש"ח נטו ביחד)

- רוכשי דירה ראשונה (LTV עד 75%)

- מי שמסוגל לשאת עליית פריים של 1-2% בלי להיכנס למצוקה

- מי שלא מצפה להון נוסף משמעותי ב-5 השנים הראשונות

- מי שלא מתכנן למחזר לפני שנה 5 (כדי שלא לשלם עמלת פירעון מוקדם משמעותית)

התמהיל המומלץ

על משכנתא של 1.5 מיליון ש"ח ל-300 חודשים:

| מסלול | אחוז | סכום | ריבית | הצמדה |

|---|---|---|---|---|

| קל"צ (קבועה צמודה) | 40% | 600,000 ש"ח | 4.2% | 2.5% |

| פריים | 40% | 600,000 ש"ח | 5.5% | – |

| מצ"ם (משתנה צמודה כל 5) | 20% | 300,000 ש"ח | 4.0% | 2.5% |

למה זה התמהיל

40% פריים נותן את ההחזר החודשי הנמוך ביותר היום, כי הפריים נמוך יחסית לקל"צ. החיסרון: אם בנק ישראל יעלה את הריבית, ההחזר עולה. אבל גם אם הפריים יזנק ל-7.5%, ההחזר עולה רק על 600 אלף, לא על מיליון וחצי.

40% קל"צ נותן יציבות. הריבית נעולה ל-25 השנים. החיסרון: היא צמודה למדד, ולכן ההצמדה הולכת ועולה. ההגנה היא שבמסלול הזה הצמדה גוררת גם עלייה בתשלום, לא רק ביתרה. כלומר אתה משלם את המדד בזמן אמת, לא דוחה אותו.

20% מצ"ם זה האיזון. הריבית של מצ"ם נמוכה מקל"צ, ולמרות שהיא משתנה אחת ל-5 שנים, יש לזה יתרון: אפשר לפרוע את המסלול בנקודות עדכון הריבית בלי עמלת פירעון מוקדם. זאת דלת יציאה חינמית אחת ל-5 שנים.

הכלל הבסיסי של בנק ישראל אומר שמינימום שליש מההלוואה צריך להיות במסלול קבוע (קל"צ או קל"ץ), ומקסימום שני שליש בריבית משתנה בתדירות הקצרה מ-5 שנים (פריים). 40/40/20 עומד בכלל בצורה נטו: 40% קבוע, 40% פריים, 20% משתנה ב-5 שנים.

דוגמה במספרים

הלוואה: 1,500,000 ש"ח. תקופה: 25 שנים (300 חודשים). תאריך: מאי 2026.

תמהיל:

- 600 אלף קל"צ @ 4.2% + 2.5% הצמדה

- 600 אלף פריים @ 5.5%

- 300 אלף מצ"ם @ 4.0% + 2.5% הצמדה

תוצאות:

- החזר חודשי ראשוני: 8,384 ש"ח

- החזר חודשי מקסימלי (אחרי הצמדות): 13,235 ש"ח

- סך החזר ל-25 שנים: 3,168,175 ש"ח

- סך ריבית: 1,181,570 ש"ח

- סך הצמדות מדד: 486,605 ש"ח

- עלות לכל שקל: 2.11

אפשר לשחק עם המספרים האלו במחשבון למעלה. בחר ריביות אחרות, שנה את האחוזים, ראה מה קורה.

חלופות לשקול

אם אתם שמרניים יותר: 50/30/20 (יותר קל"צ, פחות פריים). ההחזר ההתחלתי יעלה בכ-200 ש"ח, אבל הסיכון בעליית פריים נמוך יותר.

אם אתם אגרסיביים יותר: 30/50/20 (יותר פריים, פחות קל"צ). ההחזר ההתחלתי יורד בכ-150 ש"ח, אבל החשיפה לעליית ריבית גדלה.

אם יש לכם הון נזיל ב-5 שנים: 50/30/20 עם מצ"ם במקום קל"צ. מצ"ם מאפשרת פירעון חינם בנקודת עדכון, כך שאם תקבלו ירושה או בונוס בשנה 5, אפשר לסגור חלק בלי עמלה.

טעויות נפוצות

- לחשוב שהפריים תמיד יישאר בערכים של 2026. בעשור האחרון הפריים נע בין 1.6% ל-6.25%. תכנן את ההחזר עם עליית פריים של 1.5% מובנית בתוכנית.

- לבחור פריים מעבר ל-50% כי "ההחזר הראשוני נמוך". מקסימום לבנק ישראל הוא 66.67%, אבל מומלץ לא לעבור 40-45%.

- לקחת 30 שנה במקום 25 כי ההחזר נראה יותר ידידותי. הריבית הנוספת על 5 שנים גורמת לעלות לכל שקל לקפוץ מ-2.11 ל-2.45. זה 510 אלף ש"ח יותר בריבית.

- לא לבדוק הצעה ממספר בנקים. הפער בין ההצעה הראשונה להצעה הטובה ביותר עומד בממוצע על 0.3-0.5% בריבית. על משכנתא של 1.5 מיליון זה 90-180 אלף ש"ח לאורך התקופה.

- לחשוב שאי אפשר לשנות. מיחזור משכנתא בשנה 5 או 7 הוא לגיטימי ולפעמים מציל אלפי שקלים.